नई दिल्ली: देश के बड़े शहरों में बहुमंजिला इमारतों और अपार्टमेंट में रहने का चलन तेजी से बढ़ा है। लोग अपनी जमा पूंजी लगाकर फ्लैट खरीदते हैं, लेकिन क्या आपने कभी सोचा है कि अगर किसी हादसे या प्राकृतिक आपदा में पूरी इमारत ढह जाए तो फ्लैट मालिकों का क्या होगा? क्या उनका घर के साथ जमीन पर भी अधिकार खत्म हो जाएगा या फिर मलबे में तब्दील हो चुकी इमारत के नीचे की जमीन पर उनका दावा बना रहेगा? दरअसल, ऐसी स्थिति में जमीन का मालिकाना हक खत्म नहीं होता। फ्लैट मालिकों के पास जमीन में उनका तय हिस्सा बना रहता है। इसे कानूनी भाषा में अविभाजित हिस्सा यानी यूडीएस (UDS) कहा जाता है।
क्या होता है यूडीएस और फ्लैट खरीदने पर कैसे मिलता है जमीन में हिस्सा?
जब कोई व्यक्ति किसी बहुमंजिला इमारत में फ्लैट खरीदता है, तो वह सिर्फ उस फ्लैट के अंदर बने कमरों और दीवारों का मालिक नहीं बनता। फ्लैट की रजिस्ट्री और संबंधित दस्तावेजों में आमतौर पर पूरी जमीन का एक आनुपातिक हिस्सा भी उसके नाम दर्ज होता है। इसी हिस्से को अनडिवाइडेड शेयर (Undivided Share) यानी यूडीएस कहा जाता है।
इसका मतलब है कि इमारत गिर जाने या पूरी तरह नष्ट हो जाने के बाद भी फ्लैट मालिकों का जमीन पर अधिकार बना रहता है। इमारत का अस्तित्व खत्म हो सकता है, लेकिन जमीन में दर्ज उनका कानूनी हिस्सा अपने आप समाप्त नहीं होता। हालांकि, वास्तविक अधिकार की स्थिति रजिस्ट्री, स्वामित्व दस्तावेजों और जमीन की कानूनी प्रकृति पर निर्भर करती है।
बड़े फ्लैट वाले को जमीन में ज्यादा हिस्सा मिलता है?
जमीन में प्रत्येक फ्लैट मालिक का हिस्सा आमतौर पर उसके फ्लैट के क्षेत्रफल और संपत्ति के दस्तावेजों में तय अनुपात के आधार पर निर्धारित होता है। यानी बड़े फ्लैट के मालिक का हिस्सा छोटे फ्लैट के मालिक की तुलना में अधिक हो सकता है।
इसलिए अगर किसी बहुमंजिला इमारत के सभी फ्लैट ढह जाते हैं, तो केवल ग्राउंड फ्लोर पर रहने वाला व्यक्ति पूरी जमीन पर अपना अकेला अधिकार नहीं जता सकता। जमीन में सभी फ्लैट मालिकों के हिस्से उनके संबंधित यूडीएस के अनुसार तय होते हैं। किसी एक व्यक्ति का दावा बाकी मालिकों के अधिकारों को खत्म नहीं करता।
बिल्डिंग गिरने के बाद कौन लेगा फैसला?
किसी हादसे या आपदा में पूरी इमारत नष्ट होने के बाद फ्लैट मालिकों को आगे की प्रक्रिया पर मिलकर फैसला लेना पड़ता है। इसके लिए सभी मालिकों की बैठक बुलाई जा सकती है। रेजिडेंट्स वेलफेयर एसोसिएशन (RWA) भी इस प्रक्रिया में समन्वय की भूमिका निभा सकती है।
बैठक में नई इमारत के निर्माण, जमीन के इस्तेमाल और उससे जुड़े कानूनी पहलुओं पर चर्चा की जाती है। हालांकि, आरडब्ल्यूए की बैठक में लिया गया फैसला अपने आप सभी मालिकों पर बाध्यकारी नहीं हो जाता। इसके लिए संबंधित दस्तावेजों, लागू कानूनों और जरूरी सहमति की शर्तों का पालन करना होता है।
दोबारा बन सकती है बिल्डिंग या बेची जा सकती है जमीन
इमारत ढह जाने के बाद फ्लैट मालिकों के सामने मुख्य रूप से दो विकल्प हो सकते हैं। पहला, सभी मालिक आपसी सहमति से उसी जमीन पर नई और सुरक्षित इमारत बनवाने का फैसला कर सकते हैं। इसके लिए वे अपनी ओर से धन जुटा सकते हैं या किसी बिल्डर के साथ पुनर्निर्माण का समझौता कर सकते हैं।
दूसरा विकल्प जमीन को बेचने का हो सकता है। यदि सभी जरूरी कानूनी शर्तें पूरी होती हैं और संबंधित मालिक सहमत होते हैं, तो पूरी जमीन की बिक्री की जा सकती है। इसके बाद मिलने वाली रकम का बंटवारा प्रत्येक मालिक के कानूनी हिस्से यानी यूडीएस के अनुपात में किया जा सकता है।
बीमा से मिल सकती है आर्थिक मदद, लेकिन शर्तें जानना जरूरी
ऐसी दुर्घटना में इमारत का बीमा भी महत्वपूर्ण भूमिका निभा सकता है। यदि बिल्डिंग या सोसाइटी का पहले से बीमा कराया गया है और हादसे में हुए नुकसान को पॉलिसी में कवर किया गया है, तो बीमा कंपनी से मुआवजा मिल सकता है। इस रकम का इस्तेमाल नई इमारत के निर्माण या पॉलिसी की शर्तों के मुताबिक अन्य नुकसान की भरपाई के लिए किया जा सकता है।
हालांकि, बीमा क्लेम कितना मिलेगा और उसका इस्तेमाल किस तरह किया जा सकेगा, यह पॉलिसी की शर्तों, बीमा कवर और नुकसान की प्रकृति पर निर्भर करता है। इसलिए फ्लैट खरीदते समय और सोसाइटी में रहते हुए बीमा से जुड़े दस्तावेजों की जानकारी रखना जरूरी है।
लीज होल्ड जमीन पर बने फ्लैट के नियम अलग हो सकते हैं
फ्लैट मालिकों के अधिकार तय करते समय जमीन की प्रकृति भी अहम होती है। कई शहरों में आवासीय इमारतें ऐसी जमीन पर बनी होती हैं, जो किसी सरकारी विकास प्राधिकरण से लीज पर ली गई होती है। उदाहरण के तौर पर दिल्ली में डीडीए की लीज होल्ड जमीन पर बनी संपत्तियों के मामले में लीज एग्रीमेंट और संबंधित प्राधिकरण के नियम महत्वपूर्ण होते हैं।
ऐसी जमीन पर इमारत ढहने के बाद आगे निर्माण, हस्तांतरण या जमीन के इस्तेमाल से जुड़े फैसले स्थानीय प्रशासनिक शर्तों और लीज की शर्तों के अनुसार ही लिए जा सकते हैं। इसलिए हर मामले में यह मान लेना सही नहीं होगा कि जमीन बेचने या दोबारा निर्माण कराने का फैसला सभी मालिक बिना किसी अतिरिक्त अनुमति के ले सकते हैं।
कुल मिलाकर, किसी अपार्टमेंट की पूरी इमारत ढह जाने से फ्लैट मालिकों का जमीन पर अधिकार अपने आप खत्म नहीं होता। उनका हिस्सा संबंधित रजिस्ट्री और कानूनी दस्तावेजों में दर्ज यूडीएस के आधार पर बना रह सकता है। ऐसे मामलों में फ्लैट की रजिस्ट्री, जमीन के स्वामित्व और बीमा से जुड़े कागजात बेहद महत्वपूर्ण साबित होते हैं।
